平安证券--地产行业:供地新政出台 龙头房企优势再扩大

2021-02-25 15:05:52 来源: 章鱼彩票安全吗知乎

  【研究报告内容摘要】

  事项:青岛自然资源和规划局发布《坚决落实上级有关要求部署2021年住宅用地供应工作》,一是要严格贯彻落实相关文件要求,科学编制住宅用地供应计划;二是坚持做好住宅用地信息公开工作,住宅用地信息公开做到及时、准确、全面;三是严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让,即集中发布出让公告、集中组织出让活动,全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动,引导市场理性竞争。

  平安观点:缓解土地市场竞争压力,稳定市场预期:集中供地将缓解短期土地供需压力,同时势必会加大房企短期资金筹集压力,减少多房企争夺单个热点地块的现象,利于平缓土地溢价率,稳定土地市场预期。

  地方政府或被动加大单次供地规模::由于土地出让金仍是地方政府的主要财政收入来源,随着集中供地政策出台,未来地方政府土地供应次数有限,若单次土地供应过少或质量较差,土地流拍或单次土地出让金不足可能会导致地方政府短期财政压力,因此地方政府理性选择或加大单次供地数量及质量。

  规模房企占优,联合拿地及存量收购重要性提升:无论是短期资金筹集还是前期多地块研判能力,资金充足的规模房企均相对占优。同时每年仅3次的土地集中供应,将打破开发商原有开发运营节奏,将对房企的开发、运营、资金安排等均提出更高要求,亦将利于龙头规模房企。同时集中供地背景下,预计联合拿地和存量土地收购的重要性将再度攀升。

  投资建议:从“三道红线”到房贷集中度新政、集中开盘、再到集中供地新政,政策从资金、拿地、销售端等维度出发,亦加快房企去杠杆、缓解拿地及销售端供需压力,最终实现“稳地价、稳房价、稳预期”。目前地产板块估值低至近五年4%分位、机构持仓处历史新低(2020年末1.77%、低配0.99pct)、主流房企对应2019年分红股息率大多超过4%,板块配置价值凸显。本次集中供地新政的出台,利于缓解地价上涨压力,改善行业拿地隐含毛利率情况,同时亦利于龙头规模房企扩大优势。建议关注:1)债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产600048)、金地集团600383)等;2)销售及业绩相对较佳的弹性房企金科股份000656)、中南建设000961)、龙光集团、新城控股601155)等。

  风险提示:1)三四线楼市下行风险:三四线整体供应较大,且棚改退潮下需求弱化,行业后续面临三四线楼市销售快速下行、部分项目烂尾的风险。2)房企大规模减值风险。3)行业金融监管力度超预期风险:若后续融资政策执行力度超出预期,将对各房企规模发展产生负面影响,导致业绩表现不及预期风险。

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责任编辑:cjh

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